EnEV 2014 Praxis: Was fragen Auftraggeber?

Kein Energieausweis bei Hauskauf: Weder bei der Besichtigung noch nach Abschluss des Kaufvertrags

Collage: M. Tuschinski, Grafik Energieausweis www.bundesgesetzblatt.de

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Praxisbeispiel: Diese Situation kommt leider häufig vor: Ein Haus wird zum Kauf angeboten. Bei dem Besichtigungstermin wird den potenziellen Käufern kein Energieausweis vorgelegt, obwohl die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) dieses ausdrücklich fordert im § 16 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen), Absatz 2. Auch muss der Verkäufer nach EnEV 2014 unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon übergeben.

Fragen:

1. Muss der Käufer das nicht Vorhandensein des Energieausweises beim Kauf selbst anzeigen muss oder wird der Verkäufer durch die Behörden angezeigt?

2. Welche Behörden sind in diesem Fall zuständig?

Mittlerweile wurde die Immobilie im Praxisbeispiel gekauft und ist dem neuen Eigentümer übertragen worden. Beim notariellen Kaufvertrag wurde kein Energieausweis vom Makler vorgelegt, da kein Energieausweis vorhanden sei. Dieser Tatbestand wurde im Kaufvertrag festgehalten. Im Vorfeld hatten die Käufer mehrmals vergeblich nach dem Energieausweis gefragt und um Vorlage gebeten.

Fragen:

3. Welche rechtliche Konsequenzen hat dieses Vorgehen?

4. Kann der Käufer rechtlich gegen diese Ordnungswidrigkeit vorgehen?

5. Kann der Käufer die geforderte Maklercourtage minimieren oder sogar aussetzen?

Antworten vom 08.02.2016 von Melita Tuschinski, Dipl.-Ing./UT Freie Architektin in Stuttgart, Herausgeberin EnEV-online.de

1. Fehlenden Energieausweis anzeigen

Zunächst einige Worte zur Kontrolle von Energieausweisen: Seit der EnEV 2014 werden Energieausweise und Inspektionsberichte für Klimaanlagen behördlich registriert und kontrolliert. Dieses regelt die Verordnung in EnEV 2014, § 26d Stichprobenkontrollen von Energieausweisen und Inspektionsberichten über Klimaanlagen. Allerdings bezieht sich diese Kontrolle nur auf bereits ausgestellte und registrierte Energieausweise. Die EnEV 2014 sieht keine Kontrollen vor in Bezug auf die Pflicht einen Energieausweis bei der Besichtigung durch potenzielle Käufer oder Neumieter vorzulegen.

Allerdings sieht es die Verordnung als Ordnungswidrigkeit an, wenn Verpflichtete den Energieausweis ggf. nicht vorlegen oder nach Vertrags-Abschluss nicht übergeben - siehe dazu EnEV 2014, § 27 (Ordnungswidrigkeiten), Absatz 2 Nummer 4 und 5. Die Verordnung verweist auf das Energieeinsparungsgesetz (EnEG 2013) § 8 (Bußgeldvorschriften) Absatz 1 Nummer 2. Letzteres sieht für diese beiden Tatbestände jeweils bis zu 15.000 Euro Bußgelder vor. In ihren Durchführungsverordnungen zur EnEV (DVO-EnEV) regeln manche Bundesländer auch welche Behörden in Sachen Ordnungswidrigkeiten zuständig sind. An diese oder an die oberste, zuständige EnEV-Behörde müssten sich Betroffene mit einer Anzeige des Tatbestandes wenden.

In EnEV-online finden Sie eine Übersicht nach Ländern geordnet:
| Wer beantwortet die Fragen zur EnEV in den Ländern? Übersicht der zuständigen Behörden

2. Zuständige Behörden bei Ordnungswidrigkeiten

Für die Umsetzung der EnEV in der Praxis waren seit der ersten Fassung der Verordnung (EnEV 2002) stets die Bundesländer zuständig. Die Oberste Baubehörde eines Landes ist  üblicherweise die für die EnEV-Anwendung zuständig. Manche Bundesländer haben Durchführungsverordnungen zur EnEV (DVO-EnEV) erlassen. In diesen ist unter anderem auch geregelt, welche Behörde für die verschiedenen EnEV-Aufgaben in dem Land zuständig ist. An diese oder an die oberste, zuständige EnEV-Behörde des Landes müssten sich Betroffene mit einer Anzeige des Tatbestandes wenden in der Hoffnung, dass sie diesen nachgehen. Diese letzte Bemerkung gründet auf die Erfahrung der EnEV-online Redaktion, dass manche Behörden früher in ähnlichen Praxisbeispielen schriftlich antworteten, dass sie keine Kapazitäten hätten um solche Tatbestände zu ahnden.

In EnEV-online finden Sie eine Übersicht nach Ländern geordnet:
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Antworten vom 12. Februar 2016 von Rechtsanwalt Dominik Krause, Krause & Vogt - Rechtsanwälte, Bremen, www.kravo.de

3. Rechtliche Konsequenzen der Vertragsklausel

Zunächst einmal dokumentiert die Aufnahme dieses Umstandes in der Kaufvertragsurkunde, dass ein Energieausweis zumindest bei Kaufvertragsschluss nicht vorgelegen hat. Damit ist zunächst einmal objektiv eine Ordnungswidrigkeit bestätigt, vergleiche EnEV 2014 § 27 (Ordnungswidrigkeiten) Absatz 2 Nummer 4. Soweit die jeweils zuständige Behörde hiervon Kenntnis erhält, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro, vergleiche EnEG 2013 § 8 (Bußgeldvorschriften) Absatz 3 in Verbindung mit Absatz 1 Nummer 2. Wenn kein Energieausweis vorlag, kann auch die Verpflichtung zur Übergabe nach dem Verkauf nicht erfüllt werden. Auch diese Verpflichtung ist mit einem Bußgeld bewährt, vergleiche EnEV 2014 § 27 (Ordnungswidrigkeiten) Absatz 2 Nummer 5.

4. Gegen Ordnungswidrigkeit vorgehen

Die Ordnungswidrigkeiten können nur von den zuständigen Behörden verfolgt werden. Insoweit besteht nur die Möglichkeit, sich an die entsprechende Behörde zu wenden, die dann grundsätzlich tätig werden muss. Andernfalls bekommt die Behörde vermutlich keine Kenntnis von dem Verstoß, weil es keine Verpflichtung, beispielsweise des Notars gibt, Verstöße zu melden.

5. Maklercourtage kürzen oder aussetzen

Auch wenn es hier auf weitere Details der Sachlage ankommt, scheidet ein solcher Anspruch wohl aus.

Wurde der Makler - wie meistens in der Praxis - vom Verkäufer beauftragt und nur im Kaufvertrag eine Übernahme der Kosten durch den Käufer geregelt, gibt es schon keine vertragliche Grundlage für solche Ansprüche. Außerdem ist der Makler nur zur Weitergabe der Daten verpflichtet, die er selbst vom Verkäufer erhält. Gibt ihm der Verkäufer keinen Energieausweis, kann er diesen auch nicht vorlegen. Nur wenn der Makler von sich aus Angaben zu der vermittelten Immobilie macht, die sich im Nachhinein ggf. als falsch erweisen, kommt überhaupt ein direkter Anspruch des Käufers gegen den Makler in Betracht. Er muss sich grundsätzlich an den Verkäufer wenden.

Ist ausnahmsweise der Makler vom Käufer beauftragt, dürften sich auch keine Ansprüche ergeben. Denn der Makler hat keine Möglichkeiten, den Verkäufer zur Vorlage eines Energieausweises zu zwingen.

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