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Praxis-Dialog: Decken-Nachrüstpflicht bei Hauskauf 05.09.2016

EnEV 2014 Praxis: Was fragen Auftraggeber?

Nachrüstpflicht der obersten Decke bei Hauskauf

© Foto: seen - Fotolia.com

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Praxisbeispiel:
Ein Einfamilienhaus - Baujahr 1987 - steht zum Verkauf an. Der neue Eigentümer ist laut EnEV 2014, § 10 (Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden) Absatz 3 gegebenenfalls innerhalb von zwei Jahren verpflichtet, die oberste Geschossdecke oder alternativ das Dach zu dämmen. Die Verkäuferin weiß jedoch nicht, ob ihre oberste Geschossdecke oder Dach gedämmt sind! Ein Bedarfs-Energieausweis liegt zwar vor, doch darin sind die Nachrüstpflichten nicht erwähnt.

Fragen:

  1. Wie kann man einfach überprüfen, ob die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke greift?

  2. Kann man anhand des Baujahres 1987 erkennen ob die Nachrüstpflicht für die oberste Decke gilt?

  3. Wer muss den Nachweis erbringen, ob die oberste Decke oder das Dach gedämmt sind?

  4. Ist die Verkäuferin gegenüber dem Käufer verpflichtet, den Dämmzustand der Decke oder des Daches nachzuweisen, oder muss der Käufer eine offizielle Person bestellen um diesen Zustand zu überprüfen?

  5. Wer ist kompetent und berechtigt den Dämmzustand der Decke und des Daches zu überprüfen, ein Dachdecker oder Bauingenieur?

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Antworten vom 19. Februar 2016 von Melita Tuschinski, Dipl.-Ing.UT, Freie Architektin, Stuttgart, www.tuschinski.de

1. Wie kann man einfach überprüfen, ob die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke greift?

Eine ganz einfache Art zunächst grundsätzlich zu prüfen, ob die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke greift, bietet die Antwort auf folgende Frage: Wenn es einen unbeheizten Dachboden gibt, ist dieser begehbar, so dass man ihn eines Tages ausbauen könnte, oder ist die oberste Geschossdecke nur zugänglich, so dass man eine Dämmung von oben anbringen könnte?

Die EnEV fordert gegebenenfalls nur die Dämmung der obersten Geschossdecke wenn diese von oben zugänglich ist. Ist die Decke begehbar, entfällt die Nachrüstpflicht. Als Begründung führte die Bundesregierung an, dass es nicht wirtschaftlich sei die nachträgliche Dämmung der Decke eines Dachbodens zu fordern, den man diesen später zum Wohnen oder anderen Nutzungen ausbauen könnte.

Zur Frage wann eine oberste Geschossdecke im Sinne der EnEV "begehbar" oder nur "zugänglich" ist, hat das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt) eine amtliche EnEV-Auslegung veröffentlicht, die nach wie vor gelten dürfte: DIBt: Nicht begehbare oberste Geschossdecken beheizter Räume - amtliche Auslegung zur EnEV 2004, § 9 (Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden), Absatz 3.

2. Kann man anhand des Baujahres 1987 erkennen ob die Nachrüstpflicht für die oberste Decke gilt?

Energie-Standard Wohnhaus Baujahr 1987:
Wenn das Haus im Jahr 1987 erbaut wurde, musste der Planer unter anderem auch die damals geltende Wärmeschutzverordnung (WSchVO 82) beachten. Wie auch aus der Bezeichnung hervorgeht, war es das Ziel dieser Regelung den Wärmeverlust durch die Gebäudehülle zu verringern. Den Nachweis konnte der Planer auf zwei Wegen führen:

  1. Mittlerer K-Wert der Gebäudehülle:
    Nachweis anhand des Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) in Bezug zum Formfaktor der Gebäudes (A/V) - siehe WSchVO 82 Anlage 1 (Anforderungen zur Begrenzung des Wärmedurchgangs (Transmissionswärmeverluste) bei Gebäuden mit normalen Innentemperaturen), Nummer 1. Der Formfaktor bezeichnete das Verhältnis der wärmeübertragenden Umfassungsfläche (A) des Hauses zum eingeschlossenen, beheizten Bauvolumen (V). In der Berechnung dieses Kennwertes musste auch der K-Wert des Bauteils mit einfließen, der das Haus entweder nach oben zum ungedämmten Dachboden abgrenzte oder das gedämmte Dach. Diesen Wert kann man umrechnen und mit der Messlatte der EnEV 2014 für die Nachrüstpflicht vergleichen.

  2. Wärmeschutz einzelner Außenbauteile:
    Nachweis anhand der Wärmeschutzanforderungen für einzelne Außenbauteile - siehe WSchVO 82 Anlage 1 (Anforderungen zur Begrenzung des Wärmedurchgangs (Transmissionswärmeverluste) bei Gebäuden mit normalen Innentemperaturen), Nummer 2. In der Tabelle 2 (Wärmedurchgangskoeffizienten für einzelne Außenbauteile) ist unter Nummer 2 für Decken unter nicht ausgebauten Dachräumen und Decken (einschließlich Dachschrägen) ein höchstzulässiger Wärmedurchgangskoeffizient (k-Wert) von 0,30 Watt pro Quadratmeter und Kelvin (W/(m²K)) angegeben.

  • Messlatte für Nachrüstpflicht der Decke:
    Die EnEV 2014 führte seit dem 1. Mai 2014 eine konkrete Messlatte für die Nachrüstpflicht für oberste Geschossdecken ein: den baulichen Mindestwärmeschutz gemäß der Baunorm DIN 4108 Wärmeschutz und Energie-Einsparung in Gebäuden - Teil 2: Mindestanforderungen an den Wärmeschutz, Beuth Verlag Berlin, Februar 2013.
    In dieser Norm findet sich der Mindestwärmeschutz angegeben in Tabelle 3 (Mindestwerte für Wärmedurchlasswiderstände von Bauteilen). Unter Nummer 3 (Decken beheizter Räume nach oben und Flachdächer) sind die möglichen Einbau-Situationen von Decken gelistet. In Zeile 3.3 (Decken zu nicht beheizten Räumen, zu bekriechbaren oder noch niedrigeren Räumen) ist der relevante Mindestwert für den Wärmedurchlasswiderstand des der Decke (R) mit 0,90 Quadratmeter mal Kelvin durch Watt (m²K/W) angegeben. Wenn der k-Wert der obersten Decke aus den Planungsunterlagen bekannt ist, kann ein Fachmann den R-Wert berechnen und die Nachrüstpflicht entsprechend erkennen.

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Antworten vom 19. Februar 2016 von Rechtsanwalt Dominik Krause, Krause & Vogt - Rechtsanwälte, Bremen, www.kravo.de

3. Wer muss den Nachweis erbringen, ob die oberste Decke oder das Dach gedämmt sind?

Grundsätzlich ist es Sache des Eigentümers, sich um den Zustand des Hauses zu kümmern und beispielsweise die ordnungsgemäße Erfüllung etwaiger Ertüchtigungspflichten nach der EnEV gegenüber der zuständigen Behörde nachzuweisen. Wer hier einen Nachweis führen muss, hängt ganz maßgeblich davon ab, ob und wie der Vertrag die Frage regelt. Grundsätzlich darf der Käufer einer Immobilie davon ausgehen, dass ein Gebäude dem öffentlichen Baurecht entspricht, wenn es keine anderweitigen Informationen des Verkäufers gibt. Zum öffentlichen Baurecht kann man auch die Regelungen der EnEV zählen. Hat der Käufer Zweifel, muss daher der Verkäufer gegebenenfalls nachweisen, dass die Nachrüstpflicht erfüllt wurde.

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4. Ist die Verkäuferin gegenüber dem Käufer verpflichtet, den Dämmzustand der Decke oder des Daches nachzuweisen, oder muss der Käufer eine offizielle Person bestellen um diesen Zustand zu überprüfen?

Wie bereits geschildert, gibt es zum einen eine Nachweispflicht gegenüber der Behörde. Dieser Nachweis kann auch durch eine Erklärung des ausführenden Unternehmers geführt werden, so genannte Unternehmererklärung nach EnEV 2014 § 26a (Private Nachweise). Eine solche Erklärung kann daher auch im Verhältnis von Verkäufer und Käufer ausreichen.

Letztlich muss der Käufer abwägen, welchen Grad des Nachweises ihm ausreicht. Mehr als das Wort des Verkäufers sollte es aber schon sein. Wer ganz sicher gehen will, muss eine Bauteilöffnung vornehmen und nachsehen.

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5. Wer ist kompetent und berechtigt den Dämmzustand der Decke und des Daches zu überprüfen, ein Dachdecker oder Bauingenieur?

Um die Erfüllung der Nachrüstpflichten festzustellen, sollte nur jemand beauftragt werden, der eine entsprechende Kompetenz aufweist.

Das kann grundsätzlich sowohl ein Dachdecker, als auch ein Bauingenieur sein, wenn er sich mit den Anforderungen des Wärmeschutzes auskennt.

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