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Energieausweis: Ausnahmen nach EnEV 2014 16.08.2016

Energieausweis: Ausnahmen nach EnEV 2014

Teil 1: Wann wird KEIN Energieausweis benötigt?

Autorin: Melita Tuschinski, Dipl.-Ing./UT, Freie Architektin
© Foto: fotografci - Fotolia.com


Wer einen Neubau fertig errichtet muss als Eigentümer dafür sorgen, dass man ihm einen Energieausweis als EnEV-Nachweis ausstellt. Dieses fordert die geltende Energieeinsparverordnung (EnEV 2014). Auch wer ein Gebäude teilweise oder ganz verkaufen oder neu vermieten will muss einen Energieausweis ausstellen lassen und ihn seinen potenziellen Käufern oder Neumietern spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Doch es gibt auch etliche Situationen, bei denen die EnEV keinen Energieausweis fordert. Wir berichten über Praxisbeispiele, zu denen unsere EnEV-online Leser um unsere Meinung baten:

Neubau
- Neubau ohne Luftdichtheitstest

Baubestand unverändert:
- Wochenendhaus vermieten oder verkaufen

- Baudenkmal vermieten oder verkaufen
- Gebäude zwangsversteigern
- Bestandsgebäude ist vermietet

Baubestand saniert oder erweitert:
- Außenwände großflächig energetisch sanieren
- Unbeheizten Dachraum als Wohnung ausbauen
- ... (wird weiterhin ergänzt)

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Neubau ohne Luftdichtheitstest

Situation: Ein Wohnhaus wurde geplant und rechnerisch nachgewiesen und erfüllt die Vorgaben der Energieeinspar-Verordnung (EnEV 2014). In der Berechnung war vorgesehen, dass nach Fertigstellung eine Gebäudedichtheitsprüfung durchgeführt wird. Diese wurde vom Bauherrn jedoch verweigert. Damit wird die Anforderung der EnEV bezüglich des Jahres-Primärenergiebedarfs nicht mehr erfüllt. Der Bauherr verlangt nun trotzdem einen Energieausweis.

Frage: Darf der ausstellungsberechtigte Energieberater den Energieausweis für Neubauten ausstellen, obwohl die Werte der EnEV nicht erfüllt werden?

Unverbindliche Hinweise zum Praxisbeispiel:

Die EnEV 2014 verpflichtet im § 16 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen) Absatz (1)Bauherren, bzw. Eigentümer von fertig gestellten Neubauten dafür zu sorgen, dass ihnen ein Energieausweis ausgestellt wird. Dieser Energieausweis muss auf der Grundlage des fertig errichteten Gebäudes ausgestellt werden und dient dem Eigentümer als EnEV-Nachweis gegenüber der Baubehörde, dass das (fertig errichtete) Gebäude die EnEV-Vorgaben erfüllt. Im vorliegenden Praxisbeispiel erfüllt das Gebäude die EnEV-Anforderungen ohne Luftdichtheits-Bonus nicht.

Aus der Sicht des EnEV-Nachweises ist dieses Wohnhaus nach Meinung der Autorin noch nicht "fertig errichtet", denn in der Planung ist man davon ausgegangen, dass die Luftdichtheit der Gebäudehülle geprüft wird und dass das Ergebnis die Vorgaben der EnEV erfüllt.

Fazit: Demzufolge kann für ein unfertiges Gebäude auch kein Energieausweis nach EnEV ausgestellt werden.

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Wochenendhaus vermieten oder verkaufen

Situation: Ein Ferienhaus wird nur selten verwendet und soll nun vermietet oder verkauft werden.

Frage: Ist in diesem Fall ein Energieausweis notwendig?

Unverbindliche Hinweise zum Praxisbeispiel:

Die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) verpflichtet im § 16 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen) Absatz (2) die Eigentümer von Gebäuden bei Verkauf oder Neuvermietung den potenziellen Käufern oder Neumietern einen Energieausweis vorzulegen - spätestens wenn diese das Objekt besichtigen.

Diese Pflicht gilt jedoch nur für diejenigen Gebäude, die tatsächlich unter den Anwendungsbereich der EnEV 2014 fallen. Die Verordnung listet im § 1 (Zweck und Anwendungsbereich) Absatz (2) eine ganze Reihe von Gebäuden, die Ausnahmen bilden. Dazu gehören auch Wochenendhäuser.

Wochenendhäuser sind Wohngebäude, die erfüllen - laut der Definition der EnEV 2014 - eine der folgenden Bedingungen:

  • Sie sind für eine Nutzungsdauer von unter    vier Monaten jährlich bestimmt.

  • Sie sind für eine begrenzte jährliche Nutzung bestimmt und der zu erwartende Energieverbrauch liegt unter 25 Prozent des zu erwartenden Energieverbrauchs bei ganzjähriger Nutzung.

Fazit: Demnach ist in diesem Praxisbeispiel kein Energieausweis notwendig bei Verkauf oder Neuvermietung des Wochenendhauses.

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Baudenkmal vermieten oder verkaufen

Situation: Ein denkmalgeschütztes, altes Wohnhaus soll verkauft werden. Es ist in der Übersicht des Denkmalamtes als denkmalgeschütztes Gebäude gelistet.

Frage: Ist der Eigentümer verpflichtet laut EnEV 2014 den potenziellen Käufern bei der Besichtigung einen Energieausweis vorzulegen?

Unverbindliche Hinweise zum Praxisbeispiel:

Die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) regelt im § 16 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen) die Situationen in denen der Eigentümer eines ganzen oder teilweisen Gebäudes einen Energieausweis benötigt. Im Absatz 2 dieses Paragraphen regelt die Verordnung die Pflichten des Eigentümers bei Verkauf oder Neuvermietung einen Energieausweis den potenziellen Kunden vorzulegen.

Baudenkmäler bilden jedoch eine Ausnahme. Diese sind laut EnEV 2014 § 2 (Begriffsbestimmungen), Nummer 3a "nach Landesrecht geschützte Gebäude oder Gebäudemehrheiten" und sind von der Energieausweis-Pflicht bei Verkauf oder Neuvermietung befreit.

Dieses regelt die EnEV 2014 im § 16 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen) Absatz (5), wie folgt: "Auf kleine Gebäude sind die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden. Auf Baudenkmäler sind die Absätze 2 bis 4 nicht anzuwenden."

Die angesprochenen Absätze betreffen folgende Situationen: Absatz 2 (Verkauf und Neuvermietung), Absatz 3 (Aushang Energieausweis in privatwirtschaftliche genutzten Gebäuden) und Absatz 3 (Aushang Energieausweis in öffentlichen, vielbesuchten Gebäuden).

Fazit: Im vorliegenden Praxisbeispiel benötigt der Eigentümer des denkmalgeschützten Wohnhauses keinen Energieausweis für die potenziellen Käufer.

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Gebäude zwangsversteigern

Situation: Diese Frage wurde uns im Laufe der Jahre immer wieder gestellt: Ein Haus oder ein anderen Gebäude soll zwangsversteigert werden.

Frage: Muss zu diesem Zweck ein Energieausweis ausgestellt werden?

Unverbindliche Hinweise zum Praxisbeispiel:

Die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) regelt im § 16 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen) die Situationen in denen der Eigentümer eines ganzen oder teilweisen Gebäudes einen Energieausweis benötigt. Im Absatz 2 dieses Paragraphen regelt die Verordnung die Pflichten des Eigentümers den potenziellen Kunden vorzulegen bei:
- Verkauf,
- Neuvermietung,
- Neuverpachtung,
- neuem Leasingvertrag.

Die EnEV listet die Zwangsversteigerung nicht unter den Tatbeständen, die zur Notwendigkeit eines Energieausweises führen. Zwangsversteigerungen fallen unter das spezielle "Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung", welches am 24. Mai 2016 zuletzt geändert wurde.

Fazit: Demnach wird bei einer Zwangsversteigerung kein Energieausweis benötigt.

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Bestandsgebäude ist vermietet

Situation: Auch dieses Praxisbeispiel wurde von EnEV-online Lesern über die Jahre häufig angefragt. Dabei fiel auf, dass die Erwartungen an den Energieausweis weit überzogen waren. Häufig beklagten sich die Mieter, dass die Außenwände, Kellerdecken oder Decken zum unbeheizten Dachboden nicht gedämmt seien und fragten ob der Eigentümer ihnen den Energieausweis des Gebäudes vorlegen müsste.

Frage: Muss der Eigentümer eines Bestandsgebäudes den Bewohnern mit bestehenden Mietverträgen auch einen Energieausweis vorlegen?

Unverbindliche Hinweise zum Praxisbeispiel:

Die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) regelt im § 16 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen) die Situationen in denen der Eigentümer eines ganzen oder teilweisen Gebäudes einen Energieausweis vorzeigen muss. Im Absatz 2 dieses Paragraphen regelt die Verordnung die Pflichten des Eigentümers den potenziellen Kunden vorzulegen bei folgenden Gelegenheiten:
- Verkauf,
- Neuvermietung,
- Neuverpachtung,
- neuem Leasingvertrag.

Die Energieausweis-Pflicht greift demnach nur bei Neuvermietung: Nur neuen Mietern muss der Eigentümer den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Nach Abschluss des Mietvertrages übergibt der Eigentümer den neuen Mietern den Energieausweis als Original-Dokument oder als Kopie. Ob auch ein digitaler Energieausweis genügt - beispielsweise als Dokument in Pdf-Format per E-Mail zugesandt - darüber sind sich die Bundesländer allerdings nicht einig, wie unsere EnEV-online Umfrage im letzten Jahr zeigte.

Fazit: Ein Vermieter ist nicht verpflichtet seinen Mietern mit laufenden Mietverträgen den Energieausweis vorzulegen.

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Außenwände großflächig energetisch sanieren

Situation: Ein Bestandsgebäude wird dermaßen energetisch saniert, dass die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) § 9 (Änderung, Erweiterung und Ausbau von Gebäuden) Absatz (1) greifen. Das bedeutet in diesem Praxisbeispiel, dass über 10 Prozent der gesamten Außenwandfläche des Gebäudes energetisch verbessert wird. Der planende Architekt oder Energieberater hat den EnEV-Nachweis aufgrund des U-Wertes der gedämmten Außenwand geführt.

Frage: Muss der Eigentümer in diesem Fall auch einen Energieausweis für das gesamte Gebäude ausstellen lassen?

Unverbindliche Hinweise zum Praxisbeispiel:

Wenn die Außenwand wie in diesem Praxisbeispiel energetisch saniert wird, stehen dem Eigentümer, bzw. dem Planer zwei Wege offen nachzuweisen, dass die EnEV-Anforderungen erfüllt werden: Anhand der U-Werte der fertig sanierten Außenwand oder anhand des gesamten sanierten Gebäudes. Dieses regelt die EnEV 2014 im § 9 (Änderung, Erweiterung und Ausbau von Gebäuden), Absatz (1).

Im zweiten Fall muss der Planer rechnerisch nachweisen, dass das gesamte sanierte Gebäude höchstens 40 Prozent energetisch schlechter als ein entsprechender Neubau dasteht.

Diese sogenannte "140-Prozent-Regel" bezieht sich auf den höchstzulässigen Jahres-Primärenergiebedarf gemäß dem entsprechenden Referenzgebäude und auf den höchstzulässigen spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlust, wie ihn die EnEV für Wohn- und Nichtwohngebäude jeweils vorschreibt.

Wenn der Planer diese weiter oben beschriebene Nachweis-Methode nutzt, dann muss für das sanierte Gebäude auch ein Bedarfs-Energieausweis ausgestellt werden. Dieses regelt die Verordnung im § 16 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen), Absatz (1) Satz 3.

Fazit: Weil im vorliegenden Praxisbeispiel der Planer den EnEV-Nachweis anhand der U-Werte der sanierten Außenbauteile geführt hat muss der Eigentümer keinen Energieausweis ausstellen lassen.

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Unbeheizten Dachraum als Wohnung ausbauen

Situation: In einem bestehenden Wohnhaus wird der unbeheizte Dachraum zu einer zusätzlichen Wohnung ausgebaut. Die bestehende Heizungsanlage wird auch die neu hinzugekommene Wohnung mit Raumwärme und Warmwasser versorgen. Der planende Architekt hat den EnEV-Nachweis aufgrund der U-Wertes der gedämmten Außenbauteile der Dachwohnung geführt.

Frage: Muss der Eigentümer in diesem Fall auch einen Energieausweis für das gesamte Gebäude ausstellen lassen?

Unverbindliche Hinweise zum Praxisbeispiel:

Wenn die beheizte oder gekühlte Nutzfläche eines Gebäudes durch Anbau, Aufstockung oder Ausbau erweitert wird, regelt die Verordnung ihre energetischen Anforderungen im § 9 (Änderung, Erweiterung und Ausbau von Gebäuden) Absatz 4.

Dieser besagt, dass die Wärmedurchgangs-Koeffizienten (U-Werte) der betroffenen Flächen die
von der EnEV festgelegten Höchstwerte der nicht überschreiten dürfen. Diese Höchstwerte für die sanierten Außenbauteile listet die EnEV 2014 in der Anlage 3 (Anforderungen bei Änderung von Außenbauteilen), Tabelle 1 (Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten bei erstmaligem Einbau, Ersatz und Erneuerung von Bauteilen).

Dem Planer stehen zwei Wege offen nachzuweisen, dass die EnEV-Anforderungen erfüllt werden: Anhand der U-Werte der fertig sanierten Außenbauteile der Dachwohnung oder anhand des gesamten sanierten Gebäudes. Dass auch die zweite Methode verwendet werden darf ist auch der Begründung der Bundesregierung zur EnEV 2014 zu entnehmen:

"Wenngleich es wirtschaftlich nicht vertretbar wäre, eine Gesamtanforderung an das neue Gesamtgebäude (Altbau mit Ausbau/Erweiterung) zu stellen, soll es dem Bauherrn doch ermöglicht werden, den Energiebedarf seines Gebäudes insgesamt – also unter Einschluss des unveränderten bisherigen Gebäudes – freiwillig zu berechnen und die Bauteilanforderungen durch Erfüllung der 140-Prozent-Regel fiktiv einzuhalten. Ein solches Vorgehen ist seit langem bei Änderungen zugelassen (§ 9 Abs. 1) und soll künftig auch bei Ausbauten und Erweiterungen (§ 9 Abs. 4) angewendet werden."

Der Planer rechnerisch nachweisen, dass das gesamte sanierte Gebäude sich höchstens 40 Prozent energetisch schlechter als ein entsprechender Neubau gestaltet.

Diese sogenannte "140-Prozent-Regel" bezieht sich auf den höchstzulässigen Jahres-Primärenergiebedarf gemäß dem entsprechenden Referenzgebäude und auf den höchstzulässigen spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlust, wie ihn die EnEV für Wohn- und Nichtwohngebäude jeweils vorschreibt.

Wenn der Planer diese weiter oben beschriebene Nachweis-Methode nutzt, dann muss für das sanierte Gebäude auch ein Bedarfs-Energieausweis ausgestellt werden. Dieses regelt die Verordnung im § 16 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen), Absatz (1) Satz 3.

Fazit: Im vorliegenden Praxisbeispiel hat der Planer der EnEV-Nachweis aufgrund der U-Werte der betroffenen Außenbauteile der neu ausgebauten Dachwohnung geführt. Daher ist der Eigentümer nicht verpflichtet einen Energieausweis für das gesamte Wohnhaus, samt neu ausgebauter Dachwohnung ausstellen zu lassen.

Autorin: Melita Tuschinski, Dipl.-Ing./UT, Freie Architektin
in Stuttgart, Herausgeberin und Redakteurin EnEV-online.de

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